购房人在接收房开商交付的新房过程中，有可能收到的“问题房”，收到“问题房”业主该怎么办？下面，笔者就“问题房”存在的主要问题及业主可采取的应对措施解析如下：

　　本文这里所说的“问题房”包括两个方面，一是商品房存在质量瑕疵，二是商品房存在权利瑕疵。

　　1.商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在问题。目前，商品房交付过程中，购房人以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。

　　笔者认为，购房人能否以此为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同，则购房人可以拒绝接收房屋。

　　若合同中没有明确约定，根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”

　　《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”

　　根据上述法律规定，笔者认为，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，购房人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人造成损失的，开发商还须向购房人赔偿损失。

　　2.商品房存在权利瑕疵是指交付的商品房存在抵押权等他项权利。

　　《合同法》第一百五十条规定"出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”

　　《合同法》第一百五十一条规定“买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条的义务。”

　　因此，对于开发商交付的商品房存在抵押权等他项权利的，若开发商在销售该商品房时未明确告知已设定了抵押权等他项权利，商品房交付时该瑕疵仍然存在的，购房人可以拒绝接收房屋。

　　入住时没交管理费，开发商不给钥匙怎么办？

　　实践中，开发商将商品房的钥匙交给物业管理公司，让购房人从物业管理公司领取房屋钥匙，而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提，由此也产生了大量纠纷。

　　笔者认为，此种做法是错误的。购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并依据合同向开发商支付了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付商品房(即交付房屋钥匙)。从法律关系来说，物业管理公司只是开发商的代理人，购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形，物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。

　　物业管理公司收取物业管理费是基于《房屋使用、维修、管理公约》和《物业管理委托合同》，购房人不交纳物业管理费，物业公司可依据上述合约的相关条款，追究购房人相应的法律责任，而不能以此为由拒绝向购房人交付房屋钥匙。

　　购房人未按规定时间办理入住怎么办？

　　在不少项目中，购房人因自身原因，未按入住通知书规定的时间前来办理入住手续，致使商品房未能按期交付，双方对此期间发生的物业管理费等费用的承担以及商品房毁损、灭失的风险责任的承担发生争议，由此产生了纠纷。

　　依据《合同法》第一百四十二条规定“标的物损毁、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

　　因此，因购房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期间发生的物业管理费等费用应由购房人承担，商品房毁损、灭失的风险责任也由购房人承担。为减少因此而发生的纠纷，建议开发商在签订合同时与购房人进行明确约定。