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浅析楼宇屋顶的权利归属

浅析楼宇屋顶的权利归属

浅析楼宇屋顶的权利归属

在商品房买卖实践中，开发商往往将楼房顶屋平台计价出售，或者变相出售，将楼宇最高一层房屋抬高单价（一般高其他楼层一千到两千每平米），对购房人承诺可独立使用，但开发商这样做，往往会引发业主之间的纠纷，购房人极有可能陷入困境，且购买了屋顶平台的业主在产权证上是无法进行产权登记，产权登记机关也不能办理屋顶的产权登记。

从我国现有的法律法规中，对楼宇屋顶权利归属是明确规定的，也比较具体，如果一旦由此引起的纠纷，对开发商及购买的业主是不利的。

《中华人民共和国物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第72条规定：业主对专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。物权法这两条明确规定了楼宇屋顶属全体业主共有，且不得放弃共有部分。《城市异产毗连房屋管理规定》第6条规定：所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面等，应共同管理使用并承担相应的义务，除另有约定外，任何一方不得多占、独占。此法规明了其他少部分业主不得独自使用同、不得独占。《公有住宅售后维修养护管理暂行》第4条规定：住宅的共用部位，是指承重结构位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯 、走廊通道、门厅、楼内自行车库等。住宅共用设备、是指共用的上下水管道、落水道、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线，共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房，消防设施和电梯等。

上述规定明确了楼宇屋顶属全体业主共有，开发商不得单独出售给少部分业主，也不得由向部分业主承诺可以由其单独使用而抬高房价，理由如下：

从计算房屋建筑面积的有关规定看，屋顶平台不算在建筑面积的范围。法律规定，房屋套内面积 由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分构成在，而商品房各套之间隔墙、套内与公用建筑之间的分隔墙以及外墙均为共用墙。从计处商品房价格的有关规定看，开发商对屋顶平台进行出售，其行为对购买平台的消费者来计已构成重复收费，商品住宅价格由成本、利润、税金和地段差价四个部分构成。成本包括了住宅建筑费用、在购房者交纳的每平方米建筑面积的购房款中，购房者已经分摊了作为住宅公共部位的屋顶平台的建筑成本。开发商再将屋顶平台单独计价出售，明显属于重复销售、重复收费。从功能上看，屋顶平台作为房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖、遮风挡雨、排除积水和保温隔热作用；从结构上分析，楼宇的屋顶是是楼宇总体的一部分，没有楼宇也就没有屋顶。屋顶不仅是下层单元的盖，还整幢房屋的顶，是房屋之所以成为一个完整意义的房屋不可缺少的一部分。因此，屋顶平台理应属于住宅共有部分。开发商没有经过全体业主同意的情况下，将属于全体业主共有的屋顶平台出售给少部分业主，不但侵犯了其他业主对屋顶的共有权，引发业主之间的冲突，同时也会产生物业管理、公共部分维修和收益矛盾。购买者虽然支付了屋顶平台的价款，但不意味其就享有屋顶平台的专有使用权，其他业主要合理使用，购房者无权阻止。

笔者认为，就我国法律规定而言，楼宇屋顶无疑属于全业主共有，不属开发商所有，开发商也不能将其出售给小部分业主使用，也不能出租其他业主使用，否则是侵犯了其他为业主的共有权。